GUÍA DEL PROPIETARIO
Preguntas frecuentes para propietarios
Resolvemos de forma clara las dudas más habituales sobre valoración, documentación, impuestos, negociación, arras, notaría y todo el proceso de venta de una vivienda.
1. ¿Cuánto vale mi vivienda?
El valor de una vivienda depende de factores como su ubicación, superficie, estado de conservación, distribución, planta, orientación, luminosidad, zonas exteriores, garaje, trastero y características del edificio o urbanización.
También es fundamental analizar viviendas similares vendidas recientemente y la oferta que compite actualmente en la misma zona.
Una valoración profesional permite establecer un precio de mercado realista, basado en datos y en las características concretas del inmueble.
2. ¿Cómo se calcula el valor de una vivienda?
Para calcular el valor de una vivienda se realiza un análisis comparativo de mercado, estudiando inmuebles similares por ubicación, superficie y características.
Este análisis se complementa con factores propios de la vivienda, como su estado, distribución, altura, orientación, vistas, terraza, ascensor, garaje o zonas comunes.
El objetivo no es simplemente calcular un precio por metro cuadrado, sino determinar qué precio puede aceptar actualmente el mercado para esa vivienda concreta.
3. ¿La valoración de mi vivienda tiene algún coste?
En Jesús Salguero – Grupo Inmobiliario realizamos una valoración inicial de la vivienda sin coste ni compromiso para el propietario.
Analizamos las características del inmueble y su situación dentro del mercado para establecer una estrategia de precio adecuada antes de iniciar la comercialización.
4. ¿Qué diferencia hay entre una valoración y una tasación?
Una valoración inmobiliaria estima el precio de mercado de una vivienda y se utiliza principalmente para tomar decisiones de venta y establecer una estrategia de comercialización.
Una tasación oficial es realizada por una sociedad o profesional habilitado siguiendo una metodología regulada y puede ser necesaria para determinadas operaciones, especialmente relacionadas con financiación hipotecaria.
Por tanto, una valoración comercial y una tasación oficial no son lo mismo ni tienen necesariamente el mismo resultado.
5. ¿Qué factores influyen más en el precio de una vivienda?
Los principales factores son:
- Ubicación y entorno.
- Superficie y distribución.
- Estado de conservación y reformas realizadas.
- Planta, ascensor y accesibilidad.
- Orientación y luminosidad.
- Terraza, patio o jardín.
- Garaje y trastero.
- Vistas y nivel de ruido.
- Estado del edificio y zonas comunes.
- Oferta y demanda existente en la zona.
La combinación de todos ellos determina cómo se posiciona una vivienda frente a otras propiedades similares.
6. ¿Por qué dos viviendas de la misma zona y con los mismos metros pueden tener precios diferentes?
Porque los metros cuadrados son solamente una parte del valor.
Dos viviendas del mismo edificio pueden tener diferencias importantes por su planta, orientación, luminosidad, distribución, estado de conservación, reformas, vistas o espacios exteriores.
Por eso utilizar únicamente el precio medio por metro cuadrado de una zona puede producir una valoración poco precisa.
7. ¿Una reforma aumenta siempre el valor de la vivienda?
No necesariamente.
Una reforma reciente y bien ejecutada puede aumentar el atractivo y el valor de una vivienda, especialmente si mejora cocina, baños, instalaciones, eficiencia energética o distribución.
Sin embargo, el coste de una reforma no se traslada automáticamente al precio de venta. Una reforma de 50.000 € no significa necesariamente que la vivienda pase a valer 50.000 € más.
El mercado determina cuánto valor adicional reconoce a esas mejoras.
8. ¿Qué características pueden aumentar o reducir el valor de una vivienda?
Características como una buena orientación, luminosidad, terraza, jardín, garaje, trastero, ascensor, buenas vistas o una distribución funcional pueden aumentar su atractivo.
Por el contrario, la falta de ascensor en determinadas plantas, poca luz natural, ruido, necesidad de reformas importantes o una distribución poco funcional pueden reducirlo.
La importancia de cada característica depende también del tipo de vivienda y de lo que buscan los compradores de esa zona.
9. ¿El precio anunciado de otras viviendas sirve para saber cuánto vale la mía?
Sirve como referencia, pero no demuestra el valor real de mercado.
Los portales inmobiliarios muestran principalmente precios de viviendas que están en venta. Un propietario puede anunciar su inmueble por cualquier cantidad, pero eso no significa que exista un comprador dispuesto a pagarla.
Para realizar una valoración correcta conviene diferenciar entre precio anunciado, precio negociado y precio final de venta.
10. ¿Es mejor empezar con un precio alto y bajarlo después?
No siempre. Salir al mercado con un precio excesivamente alto puede reducir el número de compradores interesados y hacer que la vivienda permanezca anunciada durante demasiado tiempo.
Además, las primeras semanas de comercialización suelen ser especialmente importantes porque es cuando el inmueble genera mayor novedad entre los compradores activos.
La estrategia de precio debe permitir defender el valor de la propiedad sin situarla fuera del mercado desde el principio.
11. ¿Qué ocurre si pongo mi vivienda por encima del precio de mercado?
Un precio demasiado elevado puede provocar menos contactos, menos visitas y un periodo de comercialización más largo.
Con el paso del tiempo, una vivienda que permanece anunciada durante muchos meses puede generar dudas entre los compradores y acabar necesitando posteriores ajustes de precio.
Por eso es importante revisar periódicamente la respuesta real del mercado: visualizaciones, consultas, visitas y ofertas recibidas.
12. Puede cambiar el valor de mi vivienda con el tiempo?
Sí. El valor de una vivienda no es permanente.
Puede variar por cambios en la oferta y demanda, tipos de interés, acceso a financiación, situación económica, evolución del barrio, nuevas infraestructuras o cambios en las preferencias de los compradores.
Por este motivo, una valoración realizada hace varios años puede no representar el valor actual de mercado.
1. ¿Qué debo hacer antes de poner mi vivienda a la venta?
Antes de publicar una vivienda conviene revisar su estado, ordenar y preparar los espacios, solucionar pequeños desperfectos y reunir la información básica necesaria para iniciar la comercialización.
También es importante definir correctamente el precio de salida y preparar una estrategia de comercialización antes de publicar el inmueble.
Una buena preparación desde el principio puede influir tanto en el número de compradores interesados como en el tiempo necesario para vender.
2. ¿Tengo que reformar mi vivienda antes de venderla?
No necesariamente.
Una reforma completa supone una inversión importante que no siempre se recupera íntegramente en el precio de venta. Antes de realizarla conviene analizar el estado de la vivienda, el tipo de comprador al que puede interesar y los precios de inmuebles reformados y sin reformar de la zona.
En muchos casos puede resultar más conveniente realizar pequeñas mejoras concretas que acometer una reforma integral.
3. ¿Qué pequeñas mejoras merece la pena hacer antes de vender?
Conviene prestar especial atención a aquellos detalles que afectan a la primera impresión del comprador: pintura deteriorada, iluminación insuficiente, pequeños desperfectos, grifos o mecanismos dañados, puertas que no funcionan correctamente o estancias excesivamente cargadas.
No se trata de convertir la vivienda en otra distinta, sino de conseguir que se presente limpia, cuidada y en buenas condiciones.
4. ¿Es recomendable pintar la vivienda antes de venderla?
Depende de su estado.
Si las paredes presentan manchas, colores muy personalizados o un aspecto deteriorado, pintar puede mejorar considerablemente la presentación de la vivienda con una inversión relativamente contenida.
Los tonos neutros suelen facilitar que los compradores imaginen el espacio adaptado a sus propios gustos.
5. ¿Cómo debo preparar la vivienda para las fotografías y visitas?
La vivienda debería estar limpia, ordenada, bien iluminada y con los espacios lo más despejados posible.
Conviene retirar objetos personales en exceso, abrir persianas y cortinas, ordenar terrazas y patios y evitar elementos que puedan distraer visualmente.
El objetivo es que el comprador pueda apreciar correctamente el espacio, la distribución y las posibilidades de la vivienda.
6. ¿Debo vaciar la vivienda antes de ponerla a la venta?
No necesariamente.
Una vivienda amueblada puede ayudar al comprador a comprender las dimensiones y el uso de cada estancia. Sin embargo, un exceso de muebles puede hacer que los espacios parezcan más pequeños.
Si la vivienda está muy cargada, puede ser recomendable retirar parte del mobiliario y los objetos decorativos antes de realizar el reportaje fotográfico y comenzar las visitas.
7. ¿Es mejor vender una vivienda amueblada o vacía?
Depende del tipo de inmueble y del comprador al que vaya dirigido.
En algunas viviendas, el mobiliario ayuda a transmitir mejor las proporciones y posibilidades de los espacios. En otras, especialmente cuando los muebles están muy deteriorados o dificultan apreciar la distribución, puede ser preferible reducirlos o retirarlos.
Además, debe quedar claramente establecido qué muebles o elementos se incluyen en la venta y cuáles no.
8. ¿Qué hago si todavía vivo en la vivienda mientras está a la venta?
Se puede vender perfectamente una vivienda mientras continúa ocupada por sus propietarios.
Conviene establecer un sistema organizado para las visitas, mantener la vivienda preparada y fijar franjas horarias que permitan compatibilizar la comercialización con la vida diaria.
Una buena coordinación evita visitas improvisadas y permite presentar la propiedad en mejores condiciones.
9. ¿Cuánto tiempo se tarda normalmente en vender una vivienda?
No existe un plazo único.
El tiempo de venta depende principalmente del precio, ubicación, características del inmueble, estado de conservación, demanda existente y estrategia de comercialización.
Una vivienda correctamente posicionada desde el principio suele generar interés con mayor rapidez que otra que sale al mercado con un precio o una presentación inadecuados.
10. ¿Cuál es el mejor momento del año para vender una vivienda?
No existe una única época válida para todas las viviendas.
La demanda puede variar según la zona y el tipo de inmueble. Por ejemplo, una vivienda habitual en Sevilla puede tener un comportamiento diferente al de una segunda residencia en la costa de Huelva.
Más que esperar a un determinado mes, resulta importante analizar la situación concreta del mercado, la competencia existente y las circunstancias del propietario.
1. ¿Qué documentación necesito para vender una vivienda?
La documentación puede variar según cada operación, pero normalmente será necesario disponer de:
- DNI o documento de identidad de los propietarios.
- Escritura o título de propiedad.
- Nota simple actualizada.
- Referencia y documentación catastral.
- Certificado de eficiencia energética.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad, cuando corresponda.
- Información sobre posibles cargas de la vivienda.
Dependiendo de las circunstancias del inmueble y de los propietarios, puede ser necesaria documentación adicional.
2. ¿Qué es la escritura de propiedad y por qué la necesito?
La escritura de propiedad es el documento público que acredita cómo se adquirió la vivienda y contiene información sobre sus titulares y las características jurídicas del inmueble.
Es uno de los documentos fundamentales para preparar una compraventa y permite comprobar que los datos de la propiedad coinciden con los del Registro y el Catastro.
3. ¿Qué ocurre si he perdido la escritura de mi vivienda?
Haber perdido la copia de la escritura no impide vender la vivienda.
Puede solicitarse una nueva copia en la notaría donde se otorgó la escritura o, en determinados casos, localizar los datos necesarios para obtenerla a través de la documentación registral disponible.
Lo importante es identificar correctamente la escritura y disponer de la documentación necesaria antes de formalizar la compraventa.
4. ¿Qué es una nota simple y para qué sirve?
La nota simple del Registro de la Propiedad ofrece información sobre la situación jurídica del inmueble.
Permite comprobar quién figura como propietario, la descripción registral de la vivienda y la existencia de hipotecas, embargos u otras cargas inscritas.
Es uno de los documentos que conviene revisar al comienzo de una operación de venta.
5. ¿Cuánto tiempo de validez tiene una nota simple?
La nota simple refleja la situación registral del inmueble en el momento en que se expide, por lo que puede quedar desactualizada si posteriormente se produce algún cambio.
Por este motivo, aunque se disponga de una nota simple antigua, normalmente es conveniente solicitar una actualizada durante el proceso de compraventa.
6. ¿Qué es la referencia catastral y dónde puedo encontrarla?
La referencia catastral es el identificador oficial asignado por el Catastro a cada inmueble.
Puede encontrarse, entre otros documentos, en el recibo del IBI, en información catastral del inmueble y habitualmente en determinadas escrituras.
Permite identificar correctamente la propiedad y contrastar sus datos catastrales.
7. ¿Qué ocurre si los datos del Catastro y del Registro no coinciden?
Puede haber diferencias relacionadas con la superficie, distribución, descripción o determinados elementos del inmueble.
Una discrepancia no significa automáticamente que la vivienda no pueda venderse, pero debe analizarse para determinar su origen y comprobar si es necesario realizar alguna regularización antes de la compraventa.
Por eso resulta conveniente revisar Registro, Catastro y realidad física de la vivienda antes de avanzar en la operación.
8. ¿Necesito el certificado de eficiencia energética para vender?
Con carácter general, el propietario debe disponer de un certificado de eficiencia energética vigente para vender una vivienda, salvo los supuestos legalmente exceptuados.
El certificado determina la calificación energética del inmueble y debe ser realizado por un técnico competente.
Además, la información energética correspondiente debe incorporarse a la comercialización cuando resulte exigible.
9. ¿Cuánto dura el certificado de eficiencia energética?
Con carácter general, el certificado de eficiencia energética tiene una validez máxima de diez años.
Existe una excepción importante: cuando la calificación energética obtenida es G, su validez máxima es de cinco años.
El propietario es responsable de renovar o actualizar el certificado cuando sea necesario.
10. ¿Necesito el último recibo del IBI para vender?
Sí, es conveniente disponer del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Este documento permite comprobar información relacionada con el inmueble y acreditar la situación del impuesto dentro de la documentación de la operación.
También contiene datos útiles como la referencia catastral.
11. ¿Necesito un certificado de la comunidad de propietarios?
Si la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, en la compraventa debe acreditarse la situación de las deudas con la comunidad en los términos establecidos legalmente.
Habitualmente se solicita al administrador o secretario de la comunidad un certificado sobre el estado de las deudas, con el visto bueno correspondiente.
Es conveniente solicitarlo con suficiente antelación a la firma.
12. ¿Qué ocurre si existen derramas pendientes en la comunidad?
Es importante conocer antes de la venta si existen derramas aprobadas, pendientes de pago o previstas.
La documentación de la comunidad permitirá conocer la situación y determinar cómo debe tratarse en la operación.
Además, es recomendable informar adecuadamente al comprador para evitar discrepancias posteriores.
13. ¿Necesito los planos de la vivienda para vender?
No son imprescindibles en todas las operaciones, pero pueden resultar muy útiles.
Los planos permiten al comprador comprender mejor la distribución, dimensiones y posibilidades del inmueble y aportan información de valor durante la comercialización.
Si existen planos disponibles, es recomendable incorporarlos a la documentación comercial de la vivienda.
14. ¿Qué documentación necesito si la vivienda procede de una herencia?
Antes de vender una vivienda heredada debe comprobarse que la sucesión está correctamente documentada y que quienes venden tienen capacidad para transmitir la propiedad.
Según el caso pueden ser necesarios documentos como el certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento o declaración de herederos, escritura de aceptación y adjudicación de herencia y documentación relacionada con los impuestos correspondientes.
También debe comprobarse la situación de la propiedad en el Registro antes de formalizar la venta.
15. ¿Qué ocurre si falta algún documento necesario para vender?
Dependerá del documento que falte.
Algunos pueden obtenerse con relativa rapidez, mientras que otros pueden requerir trámites ante el Registro de la Propiedad, Catastro, comunidad de propietarios, ayuntamiento, notaría u otros organismos.
Por eso recomendamos revisar la documentación al inicio de la comercialización, en lugar de descubrir que falta algo cuando ya existe un comprador y una fecha prevista para firmar.
16. ¿Qué documentación exige la normativa de Andalucía para vender una vivienda?
En Andalucía existe una normativa específica de información al consumidor en operaciones inmobiliarias, regulada principalmente por el Decreto 218/2005, de 11 de octubre.
Cuando interviene una empresa o profesional inmobiliario en la comercialización de una vivienda de segunda o posterior transmisión, debe facilitarse al consumidor determinada información sobre el inmueble, como su descripción, precio, titularidad, cargas, superficie, cuota de comunidad y situación del IBI, entre otros datos.
17. ¿Qué es el Documento Informativo Abreviado (DIA)?
El Documento Informativo Abreviado (DIA) es un documento previsto por la normativa andaluza para facilitar al consumidor información esencial sobre una vivienda.
Su contenido depende del tipo de operación. En viviendas de segunda o posteriores transmisiones comercializadas mediante una actividad empresarial o profesional, la normativa establece una ficha informativa con datos como dirección y descripción de la vivienda, precio y gastos, propietario, cargas registrales, superficie, año de construcción cuando conste, cuota de comunidad y situación del IBI. Junta de Andalucía
El Decreto 218/2005 establece estas obligaciones de información cuando interviene una actividad empresarial o profesional; no se aplica de la misma manera a una compraventa realizada directamente entre particulares. Junta de Andalucía
18. ¿Necesito documentación adicional si soy propietario no residente en España?
Sí. Si el propietario es no residente fiscal en España, conviene identificar esta circunstancia desde el inicio de la operación porque puede afectar a la documentación y a las obligaciones fiscales asociadas a la venta.
Además de la documentación habitual de la vivienda, será necesario disponer de la documentación identificativa y fiscal correspondiente del vendedor y comprobar su situación de residencia fiscal.
La venta por un propietario no residente tiene además particularidades fiscales específicas, por lo que esta circunstancia debe comunicarse antes de preparar la operación.
1. ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender una vivienda?
El vendedor puede tener que afrontar diferentes gastos dependiendo de las características de la operación.
Entre los más habituales se encuentran:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria, cuando corresponda.
- Plusvalía municipal.
- Tributación de la ganancia patrimonial en el IRPF, cuando exista y no resulte aplicable alguna exención.
- Gastos relacionados con la cancelación de una hipoteca, si existe.
- Certificado de eficiencia energética.
- Determinados gastos notariales, registrales o de gestoría que correspondan al vendedor.
- Cantidades pendientes relacionadas con la vivienda.
Por eso, el precio de venta no equivale necesariamente al importe neto que finalmente recibe el propietario. La Junta de Andalucía recomienda calcular estos costes antes de iniciar la venta.
2. ¿Qué impuestos paga el vendedor al vender una vivienda?
Los dos impuestos que normalmente deben analizarse son:
IRPF: si la venta genera una ganancia patrimonial, esta debe declararse, salvo que resulte aplicable alguna de las exenciones previstas legalmente.
Plusvalía municipal (IIVTNU): grava, cuando procede, el incremento de valor del terreno de naturaleza urbana.
La situación fiscal concreta depende de factores como el precio y fecha de adquisición, precio de transmisión, gastos asociados, residencia fiscal y posibles exenciones.
3. ¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial por la venta?
De manera simplificada, no consiste simplemente en restar al precio de venta lo que se pagó originalmente por la vivienda.
Para determinar la ganancia o pérdida patrimonial se comparan el valor de transmisión y el valor de adquisición, teniendo en cuenta determinados gastos e impuestos asociados que fiscalmente puedan incorporarse o deducirse en cada uno de ellos.
El resultado determinará la ganancia o pérdida patrimonial que corresponda declarar.
4. ¿Pago IRPF sobre todo el dinero que recibo por la venta?
No.
El IRPF no se calcula simplemente sobre el precio total recibido por vender la vivienda. Lo que se determina es si existe una ganancia patrimonial, comparando fiscalmente los valores de adquisición y transmisión.
Por ejemplo, vender una vivienda por 300.000 € no significa tributar en el IRPF por 300.000 €.
5. ¿Qué gastos puedo tener en cuenta para calcular la ganancia patrimonial?
Determinados gastos e impuestos relacionados con la adquisición y transmisión pueden influir en el cálculo fiscal.
Dependiendo del caso, pueden considerarse conceptos asociados a la adquisición, inversiones o mejoras efectuadas y determinados gastos relacionados directamente con la transmisión.
Es importante conservar facturas y justificantes, porque no todo desembolso realizado en la vivienda tiene necesariamente el mismo tratamiento fiscal.
6. ¿Tengo que pagar IRPF si vendo mi vivienda habitual para comprar otra?
La ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual puede quedar exenta por reinversión cuando se cumplen los requisitos establecidos y el importe correspondiente se reinvierte en otra vivienda habitual.
La exención puede ser total o parcial dependiendo de la cantidad reinvertida y de las circunstancias de la operación.
7. ¿Los mayores de 65 años pagan IRPF al vender su vivienda habitual?
La ganancia patrimonial obtenida por una persona mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual puede estar exenta del IRPF cuando se cumplen los requisitos establecidos.
Esta exención está vinculada a que el inmueble tenga la consideración fiscal de vivienda habitual.
Por ello, la edad por sí sola no significa que cualquier inmueble que venda una persona mayor de 65 años quede automáticamente exento.
8. ¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el nombre habitual del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Es un impuesto municipal relacionado con el incremento de valor del terreno urbano puesto de manifiesto con motivo de una transmisión.
No debe confundirse con la ganancia patrimonial del IRPF: son impuestos diferentes y se calculan de manera distinta.
9. ¿Quién paga la plusvalía municipal cuando se vende una vivienda?
En una compraventa ordinaria, con carácter general, corresponde al vendedor satisfacer la plusvalía municipal.
Su gestión corresponde al ayuntamiento correspondiente y el importe dependerá de las circunstancias del inmueble y de la transmisión.
La propia Junta de Andalucía incluye este impuesto entre los costes que debe considerar el propietario al vender. Junta de Andalucía
10. ¿Tengo que pagar plusvalía municipal si he vendido con pérdidas?
La existencia de una pérdida debe analizarse específicamente porque el IIVTNU grava el incremento de valor del terreno.
La normativa contempla situaciones en las que puede acreditarse que no ha existido incremento de valor, en cuyo caso no se produce la tributación por este concepto si se cumplen los requisitos establecidos.
No debe confundirse, nuevamente, una pérdida a efectos del IRPF con el cálculo correspondiente a la plusvalía municipal.
11. ¿Quién paga el IBI del año en que se vende la vivienda?
A efectos tributarios, el IBI corresponde a quien sea titular del inmueble el 1 de enero del año correspondiente.
Sin embargo, vendedor y comprador pueden acordar cómo distribuir económicamente ese coste dentro de la compraventa.
Por eso es conveniente dejar claramente establecido en la operación cómo se tratará el IBI del año de la transmisión.
12. ¿Quién paga los gastos de notaría de la compraventa?
El reparto de los gastos de otorgamiento de la escritura se rige por lo establecido legalmente, salvo que las partes pacten válidamente otra distribución cuando sea posible.
Además, comprador y vendedor pueden tener otros gastos diferentes asociados a la operación.
Por eso conviene determinar antes de la firma qué conceptos corresponden a cada parte y cuáles se han pactado expresamente.
13. ¿Quién paga los honorarios de la agencia inmobiliaria?
Los honorarios corresponden a quien haya contratado los servicios de intermediación en los términos establecidos en el encargo o contrato correspondiente.
El importe, los servicios incluidos y la forma de pago deben quedar claramente establecidos.
La Junta de Andalucía señala expresamente la intermediación inmobiliaria entre los posibles costes de una venta y recomienda que los honorarios y quién debe abonarlos consten por escrito.
14. ¿Qué ocurre con los impuestos si el vendedor no es residente fiscal en España?
La venta de un inmueble situado en España por una persona no residente fiscal tiene un tratamiento específico.
Entre sus particularidades se encuentra la obligación del comprador de practicar, con carácter general, una retención sobre el precio de la transmisión, que posteriormente se ingresa ante la Agencia Tributaria como pago a cuenta de la tributación del vendedor no residente.
Por eso es importante identificar la residencia fiscal del propietario desde el comienzo de la operación.
15. ¿Cómo puedo saber cuánto dinero me quedará realmente después de vender?
Para conocer el importe neto aproximado de una venta hay que partir del precio previsto y descontar los gastos y obligaciones que correspondan en cada caso.
Entre ellos pueden encontrarse:
Precio de venta
− hipoteca pendiente, si existe
− gastos de cancelación, cuando correspondan
− honorarios inmobiliarios
− plusvalía municipal
− posible tributación de la ganancia patrimonial
− otros gastos asociados
= importe neto estimado de la operación
Realizar este cálculo antes de aceptar una oferta permite al propietario tomar decisiones teniendo en cuenta lo que realmente obtendrá de la venta, y no únicamente el precio que figura en el contrato.
1. ¿Cómo se comercializará mi vivienda?
La comercialización de una vivienda requiere mucho más que publicar un anuncio.
En Jesús Salguero – Grupo Inmobiliario preparamos una estrategia específica para cada propiedad que combina presentación profesional, reportaje fotográfico, visita virtual, dossier informativo, publicación en portales inmobiliarios, nuestra propia web, difusión a través de nuestra red inmobiliaria y presencia en redes sociales.
Además, gestionamos las consultas, cualificamos la demanda, coordinamos las visitas y realizamos seguimiento de las personas interesadas durante todo el proceso.
2. ¿Por qué es importante un reportaje fotográfico profesional?
Las fotografías son, en muchos casos, el primer contacto que tendrá un posible comprador con la vivienda.
Un reportaje profesional permite mostrar correctamente los espacios, la luminosidad, las proporciones y los elementos más atractivos de la propiedad.
La presentación inicial resulta especialmente importante en internet, donde un comprador puede comparar numerosas viviendas en pocos minutos antes de decidir cuáles quiere conocer.
3. ¿Por qué realizamos una visita virtual de la vivienda?
La visita virtual permite recorrer la vivienda digitalmente y comprender mucho mejor su distribución, dimensiones y relación entre las diferentes estancias.
Esto resulta especialmente útil para compradores que se encuentran fuera de la provincia, en otra comunidad autónoma o incluso en otro país.
También permite que quien solicita una visita presencial conozca previamente la propiedad, ayudándonos a conseguir visitas de compradores mejor informados y con un interés más definido.
4. ¿Dónde se anunciará mi vivienda?
Para conseguir la mayor visibilidad posible, difundimos las viviendas a través de varios portales inmobiliarios, además de publicarlas en nuestra propia página web.
Como asociados de Keller Williams, también ampliamos la difusión de las propiedades a través de su red inmobiliaria, con alcance nacional e internacional.
Esta presencia se complementa con nuestros canales en redes sociales y campañas digitales, cuando forman parte de la estrategia de comercialización de la vivienda.
De esta manera, no dependemos de un único canal, sino que buscamos que cada propiedad tenga presencia allí donde se encuentra la demanda.
5. ¿Por qué es importante promocionar una vivienda en redes sociales?
Porque los compradores potenciales no se encuentran únicamente en los portales inmobiliarios.
En abril de 2026, las redes sociales alcanzaron 5.790 millones de identidades de usuarios activos en todo el mundo, una cifra equivalente al 69,9 % de la población mundial. Además, el usuario activo medio utiliza 6,5 plataformas sociales diferentes al mes. Estos datos muestran la importancia de que una vivienda tenga presencia también en aquellos canales donde los potenciales compradores pasan buena parte de su tiempo digital.
Fuente: DataReportal, Digital 2026 Mid-Year Global Update Report, abril de 2026.
Por eso utilizamos las redes sociales como un canal adicional de comercialización, mostrando las propiedades mediante fotografías, vídeos y otros contenidos diseñados específicamente para estos medios.
6. ¿Se realizan campañas publicitarias para las viviendas en redes sociales?
Sí. Cuando la estrategia de comercialización lo aconseja, realizamos campañas publicitarias en redes sociales para ampliar el alcance de la vivienda.
Estas campañas nos permiten mostrar la propiedad a públicos potencialmente interesados y generar nuevas consultas más allá de las personas que ya están buscando activamente en los portales inmobiliarios.
De esta manera combinamos la demanda activa de los portales con la capacidad de las redes sociales para llegar a nuevos compradores potenciales.
7. ¿Qué es el dossier de la vivienda?
Es un documento preparado específicamente para presentar la propiedad de forma ordenada y profesional.
El dossier reúne la información relevante de la vivienda, sus principales características, fotografías, distribución, ubicación y otros datos de interés.
Cuando recibimos una nueva demanda, podemos facilitarle este documento para que el posible comprador conozca mejor la propiedad antes de avanzar en el proceso.
8. ¿Cómo se gestionan las personas interesadas en mi vivienda?
Cada nueva consulta se atiende y se incorpora a nuestro sistema de gestión para poder realizar un seguimiento organizado.
Facilitamos al interesado la información de la vivienda, realizamos una primera cualificación de la demanda y contactamos con él para conocer mejor sus necesidades y, cuando existe interés, coordinar una visita.
Después mantenemos el seguimiento de cada contacto durante las diferentes fases del proceso.
9. ¿Cómo se gestionan las visitas a mi vivienda?
Las visitas se coordinan previamente con el propietario y con las personas interesadas para mantener un proceso organizado y evitar visitas innecesarias.
Nuestro objetivo es que quienes visiten la propiedad hayan recibido previamente información suficiente sobre ella y que podamos conocer su nivel de interés.
Después de las visitas realizamos seguimiento para conocer la impresión de los compradores y detectar posibles objeciones o interés en avanzar.
10. ¿Cómo sabré qué resultados está obteniendo la comercialización?
El propietario recibe información sobre la evolución de su vivienda durante el proceso de comercialización.
Analizamos aspectos como las consultas recibidas, su procedencia, las visitas realizadas, la respuesta de los compradores y las posibles ofertas.
Estos datos permiten conocer la respuesta real del mercado y tomar decisiones con información objetiva.
1. ¿Puedo vender una vivienda aunque todavía tenga hipoteca?
Sí. Tener una hipoteca pendiente no impide vender la vivienda.
Antes de la compraventa será necesario conocer exactamente la deuda pendiente y determinar cómo se cancelará el préstamo. Lo habitual es que una parte del precio de venta se destine a cancelar la deuda con el banco.
2. ¿Qué debo hacer con mi hipoteca cuando decido vender?
Conviene comunicar al banco que se está preparando la venta y solicitar información actualizada sobre el préstamo.
Será necesario conocer el capital pendiente, las condiciones para su cancelación y la documentación que deberá facilitar la entidad para poder completar correctamente la operación.
Esto permite saber desde el principio qué importe deberá destinarse a cancelar la hipoteca.
3. ¿Qué documentación debo pedir al banco antes de vender?
Cuando existe una hipoteca pendiente, normalmente será necesario solicitar a la entidad bancaria información y documentación sobre el préstamo.
Entre ella puede encontrarse el certificado de deuda pendiente, que permite conocer la cantidad que debe abonarse para cancelar económicamente la hipoteca en la fecha de la compraventa.
Dependiendo de la operación, posteriormente también será necesaria documentación para realizar su cancelación registral.
4. ¿Qué es el certificado de deuda pendiente?
Es un documento emitido por la entidad financiera que informa del importe pendiente de la hipoteca.
Resulta especialmente importante cuando la hipoteca va a cancelarse con parte del dinero obtenido mediante la venta, ya que permite calcular la cantidad que deberá destinarse al banco.
El importe puede variar según la fecha efectiva de cancelación, por lo que debe solicitarse en el momento adecuado del proceso.
5. ¿Cómo se cancela la hipoteca cuando vendo la vivienda?
Si existe deuda pendiente, una parte del precio de la compraventa puede destinarse directamente a cancelar económicamente el préstamo hipotecario.
La forma concreta de realizarlo dependerá de la operación y de las entidades financieras que intervengan.
Después deberá completarse, cuando corresponda, la cancelación registral de la hipoteca para que la carga deje de aparecer inscrita en el Registro de la Propiedad.
6. ¿Cancelar la deuda con el banco elimina automáticamente la hipoteca del Registro?
No. Y esta distinción merece una pregunta propia porque provoca bastante confusión.
Una cosa es la cancelación económica, que significa haber terminado de pagar la deuda, y otra la cancelación registral, que elimina la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad.
Por eso una hipoteca que ya está completamente pagada puede seguir apareciendo en una nota simple si nunca se realizó su cancelación registral.
7. ¿Qué ocurre si mi hipoteca ya está pagada pero sigue apareciendo en el Registro?
En ese caso la deuda puede estar extinguida, pero la carga hipotecaria continúa inscrita registralmente.
Será necesario tramitar su cancelación registral, normalmente mediante la correspondiente escritura de cancelación y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Es conveniente detectar esta situación antes de llegar a la compraventa para disponer de tiempo suficiente para gestionarla.
8. ¿Quién paga los gastos de cancelación de la hipoteca?
Los gastos asociados a la cancelación de la hipoteca deben analizarse según la operación y los trámites necesarios.
Pueden existir costes relacionados con la escritura de cancelación, Registro de la Propiedad o gestoría, entre otros.
Como estos importes afectan al dinero neto que obtendrá el propietario con la venta, conviene tenerlos identificados previamente.
9. ¿Puede mi banco cobrarme una comisión por cancelar anticipadamente la hipoteca?
Puede existir una compensación o comisión por amortización o reembolso anticipado si resulta aplicable conforme al contrato y a la normativa correspondiente.
Su existencia y cuantía dependen, entre otros factores, de cuándo se contrató la hipoteca, sus condiciones y el tipo de préstamo.
Antes de vender conviene consultar con la entidad las condiciones concretas de cancelación del préstamo.
10. ¿Qué ocurre si el comprador también necesita una hipoteca?
Es una situación completamente habitual.
El comprador puede financiar parte de la adquisición mediante una nueva hipoteca. Su entidad realizará sus comprobaciones y normalmente solicitará una tasación de la vivienda antes de aprobar definitivamente la financiación.
La existencia de una hipoteca del vendedor tampoco impide que el comprador solicite la suya. Ambas operaciones pueden coordinarse dentro del proceso de compraventa.
11. ¿Qué ocurre si debo al banco más dinero del que obtendré por la venta?
Si el precio de venta no permite cancelar completamente la deuda hipotecaria, la situación debe analizarse antes de comprometer la venta.
La diferencia no desaparece por vender la vivienda. Será necesario acordar con la entidad financiera cómo se satisface la cantidad pendiente y obtener las autorizaciones necesarias para que la operación pueda realizarse en las condiciones previstas.
Por eso es fundamental conocer la deuda hipotecaria real antes de aceptar una oferta.
12. ¿Cuánto dinero recibiré si todavía tengo una hipoteca pendiente?
La cantidad que recibirá el propietario no será simplemente el precio de venta.
De forma simplificada:
Precio de venta
− deuda hipotecaria pendiente
− gastos asociados a la operación
= importe neto aproximado para el vendedor
Además, deberán tenerse en cuenta los impuestos que correspondan según las circunstancias particulares de la operación.
Por este motivo recomendamos conocer el capital pendiente de la hipoteca antes de fijar las expectativas económicas de la venta.
1. ¿Qué ocurre cuando un comprador hace una oferta por mi vivienda?
Cuando un comprador presenta una oferta, analizamos sus condiciones y se la trasladamos al propietario para que pueda tomar una decisión.
No solo es importante el precio ofrecido. También deben valorarse aspectos como la forma de pago, necesidad de financiación, plazos propuestos, condiciones de la operación y cualquier otra circunstancia relevante.
El propietario decide finalmente si acepta, rechaza o realiza una contraoferta.
2. ¿Estoy obligado a aceptar una oferta por mi vivienda?
No.
Recibir una oferta no obliga al propietario a aceptarla. Puede rechazarla, aceptarla o plantear unas condiciones diferentes mediante una contraoferta.
Nuestro trabajo es facilitarle toda la información disponible para que pueda valorar la propuesta antes de tomar una decisión.
3. ¿Cómo sé si una oferta es buena?
Una oferta debe analizarse en conjunto y no únicamente por la cantidad ofrecida.
Además del precio, conviene valorar la solvencia del comprador, si necesita financiación, los plazos propuestos, las condiciones que incluye y la seguridad de que la operación pueda completarse.
Una oferta ligeramente inferior puede presentar condiciones diferentes de otra económicamente superior, por lo que cada propuesta debe estudiarse individualmente.
4. ¿Cuánto margen de negociación debo dejar en el precio?
No existe un porcentaje de negociación válido para todas las viviendas.
El margen dependerá del precio de salida, la demanda existente, el tiempo que lleve la propiedad en el mercado, las ofertas recibidas y las características concretas de la vivienda.
Por eso preferimos establecer una estrategia de precio desde el inicio en lugar de inflar artificialmente el precio únicamente para dejar margen de negociación.
5. ¿Qué ocurre si recibo una oferta por debajo del precio anunciado?
Una oferta inferior puede rechazarse, aceptarse o utilizarse como punto de partida para una negociación.
Antes de responder conviene analizar la diferencia respecto al precio solicitado, la situación del mercado, el interés que ha generado la vivienda y las condiciones propuestas por el comprador.
Una oferta inferior al precio anunciado no significa necesariamente que sea una mala oferta.
6. ¿Puedo hacer una contraoferta?
Sí.
Si el propietario está dispuesto a vender pero no acepta alguna de las condiciones propuestas, puede realizar una contraoferta modificando el precio, los plazos u otros términos de la operación.
El comprador podrá entonces aceptarla, rechazarla o continuar la negociación.
7. ¿Cómo se presenta una oferta de compra?
Recomendamos que las ofertas se presenten por escrito, identificando correctamente la vivienda, el precio ofrecido y las principales condiciones propuestas.
Esto permite trasladar al propietario una propuesta clara y evita malentendidos sobre los términos que realmente está ofreciendo el comprador.
8. ¿Qué debemos comprobar además del precio ofrecido?
Es importante conocer las condiciones que acompañan a la oferta.
Entre otras cuestiones, conviene comprobar:
- Forma de pago.
- Necesidad de financiación.
- Plazos previstos.
- Cantidades que se entregarían durante el proceso.
- Condiciones especiales propuestas por el comprador.
- Fecha prevista para formalizar la compraventa.
Así puede compararse correctamente una propuesta con otra.
9. ¿Qué ocurre si el comprador necesita financiación?
Que el comprador necesite una hipoteca es completamente habitual, pero esta circunstancia debe conocerse al valorar su oferta.
La operación puede depender de que obtenga la financiación necesaria, especialmente si la propuesta incluye expresamente una condición relacionada con su concesión.
Por ello resulta importante conocer la situación financiera del comprador y las condiciones concretas de su propuesta.
10. ¿Qué ocurre si recibo varias ofertas?
Si existen varias propuestas, presentamos al propietario las condiciones de cada una para que pueda compararlas.
El precio es importante, pero también lo son la financiación, los plazos, las condiciones y la capacidad de cada comprador para completar la operación.
La decisión final corresponde siempre al propietario.
11. ¿Tengo que aceptar necesariamente la oferta más alta?
No.
El propietario puede valorar el conjunto de condiciones de cada propuesta.
Una oferta puede tener un precio superior pero estar sometida a determinadas condiciones o financiación, mientras que otra puede plantear unos términos diferentes.
Por eso las ofertas deben compararse en su conjunto, no exclusivamente por la cifra económica.
12. ¿Puedo seguir recibiendo ofertas mientras estoy negociando con un comprador?
Dependerá de si existe ya algún compromiso vinculante entre las partes y de las condiciones que se hayan acordado.
Una negociación inicial no tiene necesariamente los mismos efectos que una oferta formal aceptada o que un contrato posteriormente firmado.
Por eso es importante saber en qué fase exacta se encuentra la negociación antes de asumir nuevos compromisos.
13. ¿Qué ocurre cuando acepto una oferta?
Una vez alcanzado un acuerdo sobre el precio y las principales condiciones, se prepara el siguiente paso para dejar constancia del compromiso entre comprador y vendedor.
En ese momento deben quedar claramente definidos aspectos como el precio acordado, los plazos, la forma de pago y cualquier condición relevante de la operación.
Posteriormente podrá formalizarse mediante el documento que corresponda.
14. ¿Puedo cambiar de opinión después de aceptar una oferta?
Dependerá de cómo se haya formalizado la aceptación y de los compromisos asumidos.
No es lo mismo mantener una conversación o recibir una propuesta que haber aceptado formalmente determinadas condiciones o haber firmado posteriormente un contrato.
Antes de aceptar una oferta es importante comprender exactamente qué se está aceptando y qué consecuencias puede tener.
15. ¿Quién negocia con el comprador?
Cuando gestionamos la comercialización de la vivienda, actuamos como intermediarios entre propietario y comprador durante la negociación.
Trasladamos las propuestas, aclaramos sus condiciones, realizamos las contraofertas que indique el propietario y mantenemos la comunicación entre las partes hasta alcanzar un acuerdo o finalizar la negociación.
El objetivo es que el propietario pueda tomar sus decisiones con información clara sobre las condiciones reales de cada propuesta.
1. ¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado que comprador y vendedor pueden firmar antes de la escritura pública de compraventa.
En él se establecen las principales condiciones de la operación, como el precio acordado, la cantidad entregada, el plazo para formalizar la compraventa y otras condiciones pactadas entre las partes.
Su contenido es importante porque genera obligaciones para comprador y vendedor.
2. ¿Es obligatorio firmar un contrato de arras para vender una vivienda?
No. La firma de un contrato de arras no es obligatoria para realizar una compraventa.
Sin embargo, es una fórmula muy utilizada porque permite dejar por escrito las condiciones acordadas y establecer un periodo entre el acuerdo de compra y la firma de la escritura pública.
3. ¿Qué tipos de arras existen?
Existen diferentes tipos de arras y sus consecuencias jurídicas no son las mismas.
Las más conocidas son:
- Arras penitenciales, que permiten desistir de la operación asumiendo las consecuencias económicas establecidas legalmente.
- Arras confirmatorias, que funcionan como prueba y anticipo del contrato.
- Arras penales, que establecen una penalización ante determinados incumplimientos.
Por eso es fundamental que el contrato indique claramente qué tipo de arras se están pactando y cuáles son sus consecuencias.
4. ¿Qué son las arras penitenciales?
Las arras penitenciales están previstas en el artículo 1454 del Código Civil y permiten a las partes desistir de la compraventa bajo determinadas consecuencias.
Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada en concepto de arras. Si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
Precisamente por esas consecuencias, debe quedar claramente establecido que las partes están pactando arras penitenciales.
5. ¿Cuánto dinero se entrega normalmente como arras?
No existe un porcentaje obligatorio establecido con carácter general para todas las compraventas.
La cantidad se acuerda entre comprador y vendedor teniendo en cuenta el precio de la vivienda y las circunstancias de la operación.
Lo importante es que el importe quede claramente identificado en el contrato y se especifique cómo se integra posteriormente en el precio total de compraventa.
6. ¿Las arras forman parte del precio de la vivienda?
Normalmente, sí.
Cuando la compraventa finalmente se formaliza, la cantidad entregada como arras se imputa al precio acordado.
Por ejemplo, si se acuerda un precio de 300.000 € y previamente se han entregado 30.000 € a cuenta, en la escritura deberá tenerse en cuenta esa cantidad para determinar el importe restante.
7. ¿Qué información debe aparecer en un contrato de arras?
El contenido dependerá de cada operación, pero normalmente debe identificar correctamente a comprador y vendedor, la vivienda objeto de la compraventa, el precio acordado, la cantidad entregada, los plazos y las principales condiciones pactadas.
También es especialmente importante especificar el tipo de arras y las consecuencias previstas ante un posible incumplimiento.
8. ¿Cuánto tiempo puede pasar entre las arras y la firma en notaría?
No existe un plazo único aplicable a todas las compraventas.
El plazo se acuerda entre las partes y debe quedar establecido en el contrato. Puede depender de circunstancias como la financiación del comprador, la preparación de documentación o las necesidades particulares de comprador y vendedor.
La fecha límite debe proporcionar tiempo suficiente para preparar correctamente la operación.
9. ¿Qué ocurre si el comprador necesita una hipoteca?
Si el comprador necesita financiación, esta circunstancia debe tenerse en cuenta antes de firmar las arras.
Las partes pueden establecer condiciones específicas relacionadas con la obtención de financiación, pero no deben darse por supuestas: si se quiere condicionar la operación a la concesión de una hipoteca, debe quedar correctamente reflejado en el contrato.
10. ¿Qué ocurre si el banco no concede la hipoteca al comprador después de firmar las arras?
Dependerá de lo establecido en el contrato.
La falta de financiación no produce automáticamente las mismas consecuencias en todas las operaciones. Si el contrato contiene una condición relacionada con la obtención de financiación, habrá que aplicar lo pactado.
Si no existe esa condición, las consecuencias pueden ser diferentes.
Por eso la situación financiera del comprador debe estudiarse antes de firmar, no cuando el banco comunica que no concede el préstamo y todo el mundo descubre súbitamente la importancia de la letra pequeña.
11. ¿Qué ocurre si el comprador se arrepiente después de firmar las arras?
Dependerá del tipo de arras firmado y de las condiciones del contrato.
En unas arras penitenciales correctamente pactadas, si el comprador decide desistir, puede perder la cantidad entregada.
En otros tipos de arras las consecuencias pueden ser distintas y puede entrar en juego el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
12. ¿Qué ocurre si el vendedor se arrepiente después de firmar las arras?
También dependerá del tipo de contrato.
Cuando se han pactado arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, el vendedor que desiste debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
En otros tipos de arras, las consecuencias jurídicas pueden ser diferentes.
13. ¿Qué ocurre si aparece un problema con la vivienda después de firmar las arras?
Dependerá de la naturaleza del problema y de las condiciones establecidas en el contrato.
Una carga desconocida, una incidencia registral, documentación pendiente u otra circunstancia que afecte a la compraventa puede requerir su resolución antes de acudir a notaría.
Por eso procuramos revisar la situación documental de la vivienda antes de formalizar compromisos importantes.
14. ¿Se puede modificar la fecha de firma después de haber firmado las arras?
Sí, siempre que comprador y vendedor estén de acuerdo.
Si las circunstancias hacen necesario ampliar o modificar el plazo inicialmente establecido, es recomendable dejar constancia por escrito del nuevo acuerdo.
Una de las partes no debería asumir unilateralmente que el plazo puede modificarse sin consentimiento de la otra.
15. ¿Qué ocurre después de firmar las arras?
Una vez firmado el contrato comienza la preparación de la compraventa definitiva.
Durante este periodo se completa la documentación necesaria, se coordinan las gestiones pendientes, el comprador finaliza su financiación cuando corresponda y se prepara la firma de la escritura pública.
El siguiente paso será acordar la fecha y organizar la operación para su formalización ante notario.
1. ¿Qué ocurre el día de la firma en notaría?
En la notaría se formaliza la compraventa mediante la escritura pública.
El notario comprueba la identidad y capacidad de las partes, revisa la documentación necesaria, informa sobre el contenido y las consecuencias jurídicas de la operación y autoriza la escritura.
Una vez firmada y realizado el pago en la forma acordada, se formaliza la transmisión de la vivienda al comprador.
2. ¿Quién elige la notaría donde se firma la compraventa?
En una compraventa con consumidores, la elección del notario corresponde, con carácter general, a quien deba satisfacer los honorarios notariales o a quien la normativa reconozca ese derecho de elección según las circunstancias de la operación.
En la práctica, comprador y vendedor suelen coordinar la notaría y la fecha que resulten adecuadas para formalizar la operación.
3. ¿Qué documentación debe estar preparada para la firma?
La documentación dependerá de cada operación, pero normalmente debe estar preparada la información relativa a:
- Identificación de compradores y vendedores.
- Título de propiedad.
- Situación registral de la vivienda.
- Referencia catastral.
- Certificado de eficiencia energética cuando sea exigible.
- Situación del IBI.
- Certificado de la comunidad de propietarios cuando corresponda.
- Información sobre medios de pago.
- Documentación relacionada con cargas que deban cancelarse.
Si existe alguna circunstancia especial, puede ser necesaria documentación adicional.
4. ¿Tengo que acudir personalmente a la notaría?
No necesariamente.
Si el propietario no puede asistir, puede otorgar un poder notarial para que otra persona actúe en su nombre, siempre que el poder conceda facultades suficientes para realizar la compraventa.
Esto resulta especialmente útil cuando el propietario vive en otra provincia o fuera de España.
5. ¿Qué es un poder notarial para vender una vivienda?
Es un documento mediante el cual el propietario autoriza a otra persona para actuar en su nombre.
El poder debe contener las facultades necesarias para realizar los actos correspondientes a la operación, como vender la vivienda, firmar determinados documentos o recibir el precio cuando así se haya establecido.
No todos los poderes permiten vender un inmueble, por lo que debe comprobarse su contenido antes de la firma.
6. ¿Qué ocurre si hay varios propietarios?
Cuando una vivienda pertenece a varias personas, deben intervenir en la venta todos los propietarios que deban prestar su consentimiento.
Pueden acudir personalmente o estar debidamente representados mediante poder cuando corresponda.
Por eso conviene comprobar la titularidad registral desde el inicio y evitar descubrir a tres días de la firma que falta alguien. El Registro tiene una desagradable costumbre de recordar que los copropietarios existen.
7. ¿Cómo se paga el precio de la vivienda en notaría?
La forma de pago debe haberse acordado previamente y quedar correctamente reflejada en la escritura.
Puede haberse entregado parte del precio antes de la firma, por ejemplo mediante arras, y abonarse el importe restante mediante los medios de pago acordados.
En la escritura se identifican los pagos realizados y los medios utilizados conforme a las exigencias legales.
8. ¿Qué ocurre si todavía tengo una hipoteca el día de la firma?
Tener una hipoteca pendiente no impide necesariamente firmar la compraventa.
Cuando la deuda va a cancelarse con el precio de venta, la operación se coordina para destinar la cantidad correspondiente a la entidad financiera y realizar posteriormente los trámites necesarios para la cancelación registral.
Los detalles sobre este proceso los explicamos en el apartado Hipoteca.
9. ¿Cuándo se entregan las llaves al comprador?
Lo habitual es que la entrega de llaves y la posesión de la vivienda se produzcan al formalizarse la compraventa, una vez cumplidas las condiciones pactadas.
No obstante, comprador y vendedor pueden establecer condiciones diferentes, que deben quedar claramente reflejadas para evitar dudas sobre cuándo puede el comprador disponer de la vivienda.
10. ¿Puede aplazarse la firma en notaría?
í, siempre que las partes estén de acuerdo y el aplazamiento sea compatible con los compromisos que hayan asumido previamente.
Si existe un contrato de arras con una fecha límite para formalizar la compraventa, cualquier modificación debería acordarse entre comprador y vendedor y dejarse debidamente documentada.
11. ¿Qué ocurre si una de las partes no se presenta a la firma?
Las consecuencias dependerán de los compromisos previamente asumidos y de la causa por la que no se formalice la compraventa.
Si existe un contrato de arras u otro acuerdo vinculante, habrá que atender a su contenido y al tipo de incumplimiento producido.
Por ello, cualquier incidencia que pueda impedir acudir a la firma debe comunicarse y gestionarse antes de la fecha prevista.
12. ¿Qué ocurre después de firmar la escritura de compraventa?
Después de la firma todavía quedan algunas gestiones relacionadas con la operación.
Entre ellas pueden encontrarse la presentación e inscripción de la escritura, liquidación de los impuestos correspondientes, cancelación registral de cargas cuando proceda y comunicación o cambio de titularidad de determinados suministros y servicios.
En Jesús Salguero Grupo Inmobiliario acompañamos la operación hasta la firma y coordinamos las gestiones necesarias para completar correctamente el proceso de compraventa.
1. ¿Cómo se vende una vivienda heredada?
Sí, pero antes debe estar correctamente tramitada la herencia y debe comprobarse quiénes son los propietarios con capacidad para vender.
Dependiendo de la situación, será necesario realizar la aceptación y adjudicación de la herencia, cumplir las obligaciones fiscales correspondientes y comprobar la situación registral del inmueble.
La documentación concreta necesaria se explica en el apartado Documentación.
2. ¿Qué ocurre si hay varios herederos y uno no quiere vender?
Para vender voluntariamente la vivienda completa es necesario contar con el consentimiento de todos los propietarios.
Si uno de los herederos no quiere vender, los demás no pueden vender su parte de la vivienda como si fueran propietarios del 100 %.
La situación deberá resolverse mediante un acuerdo entre los copropietarios o, si este no es posible, mediante las vías legales previstas para poner fin a la copropiedad.
3. ¿Puedo vender una vivienda si estoy divorciado o separado?
Sí, pero habrá que determinar quién es actualmente propietario de la vivienda y qué derechos corresponden a cada persona.
La situación dependerá, entre otras circunstancias, de cómo se adquirió el inmueble, el régimen económico matrimonial, posibles adjudicaciones posteriores y las medidas establecidas en la separación o divorcio.
Antes de comercializarla conviene comprobar que todas las personas que deben intervenir en la venta están correctamente identificadas.
4. ¿Puedo vender una vivienda si pertenece a un matrimonio?
Sí.
La forma de realizar la venta dependerá de la titularidad del inmueble y del régimen económico matrimonial.
Aunque una vivienda figure registralmente a nombre de una sola persona, pueden existir situaciones en las que sea necesaria la intervención o consentimiento del cónyuge, especialmente cuando se trata de la vivienda habitual familiar.
Por eso debe comprobarse la situación matrimonial y registral antes de preparar la operación.
5. ¿Se puede vender una vivienda con usufructo?
Sí, pero hay que distinguir entre la nuda propiedad y el usufructo.
Una persona puede ser propietaria de la nuda propiedad mientras otra conserva el derecho de usufructo y, por tanto, el derecho a utilizar o disfrutar la vivienda.
Para transmitir el pleno dominio de la propiedad será necesario que intervengan quienes ostenten los derechos correspondientes.
6. ¿Puedo vender solamente mi parte de una vivienda?
En determinados casos, un copropietario puede transmitir su participación indivisa en una propiedad.
Sin embargo, vender una participación no equivale a vender físicamente una habitación o una parte concreta de la vivienda.
Además, pueden existir derechos de adquisición preferente de otros copropietarios dependiendo de las circunstancias, por lo que este tipo de operaciones requiere un análisis específico.
7. ¿Puedo vender una vivienda que está alquilada?
Sí. Una vivienda alquilada puede venderse.
Sin embargo, la existencia del contrato de alquiler debe analizarse antes de iniciar la operación porque el comprador puede adquirir la vivienda con el arrendamiento vigente y el inquilino puede disponer de determinados derechos.
Es importante revisar el contrato de arrendamiento, su fecha, duración y condiciones antes de comercializar el inmueble.
8. ¿Tiene el inquilino derecho preferente para comprar la vivienda?
En determinados casos, el arrendatario puede disponer de derechos de tanteo y retracto cuando se vende la vivienda arrendada.
Sin embargo, pueden existir excepciones o renuncias válidamente pactadas dependiendo del contrato y de la normativa aplicable.
Por ello, antes de vender una vivienda alquilada debe revisarse el contrato para determinar exactamente los derechos del inquilino.
9. ¿Se puede enseñar una vivienda mientras está alquilada?
Sí, pero las visitas deben organizarse respetando los derechos del inquilino.
El propietario no puede acceder libremente a una vivienda alquilada simplemente porque sea su propietario. Mientras el contrato está vigente, la vivienda constituye el domicilio del arrendatario.
Las visitas deben coordinarse y realizarse con su consentimiento.
10. ¿Se puede vender una vivienda con un embargo?
Sí puede existir una compraventa de una vivienda sobre la que figure un embargo, pero la carga debe analizarse antes de formalizar la operación.
Será necesario conocer el importe, naturaleza y situación de la deuda y determinar cómo se gestionará el embargo para que el comprador conozca exactamente la situación jurídica del inmueble.
Por eso resulta fundamental disponer de una nota simple actualizada antes de avanzar.
11. ¿Se puede vender una vivienda con otras cargas registrales?
Sí, pero primero debe identificarse exactamente qué carga existe.
Una nota simple puede mostrar hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones u otros derechos que afecten al inmueble.
Algunas cargas pueden cancelarse con motivo de la compraventa y otras pueden permanecer después de ella. Cada situación debe analizarse antes de comprometer la operación.
12. ¿Puedo vender una Vivienda de Protección Oficial (VPO)?
Sí, pero las viviendas protegidas están sometidas a un régimen específico y pueden existir limitaciones sobre su transmisión.
Dependiendo de la vivienda, su régimen de protección y el tiempo transcurrido, puede ser necesario comprobar el precio máximo de venta, requisitos del comprador, posibles autorizaciones administrativas o si la vivienda continúa sujeta a protección.
En Andalucía estas circunstancias deben comprobarse antes de fijar el precio y comercializar la vivienda.
13. ¿Puedo vender si soy propietario no residente en España?
Sí.
Un propietario que reside fiscalmente fuera de España puede vender una vivienda situada en España, aunque existen particularidades documentales y fiscales que deben tenerse en cuenta.
La documentación correspondiente se explica en Documentación y las particularidades fiscales, incluida la retención aplicable al vendedor no residente cuando corresponda, en Gastos e impuestos.
14. ¿Se puede vender una vivienda si uno de los propietarios ha fallecido?
Sí, pero antes debe determinarse cómo afecta el fallecimiento a la titularidad de la vivienda.
Normalmente será necesario tramitar la sucesión para determinar quiénes son los herederos y adjudicar correctamente la propiedad antes de poder completar la compraventa.
Si la vivienda ya estaba en proceso de venta cuando se produjo el fallecimiento, deberá analizarse también qué documentos o compromisos habían sido formalizados previamente.
15. ¿Puedo vender una vivienda si existe una discrepancia de metros o descripción?
En muchos casos sí, pero primero debe determinarse la importancia y el origen de la discrepancia.
Puede haber diferencias entre la realidad física de la vivienda, el Catastro y el Registro de la Propiedad relacionadas con superficie, distribución, ampliaciones u otros elementos.
Dependiendo de la discrepancia, puede ser recomendable o necesario realizar determinados trámites de regularización antes de la venta.
¿Estás pensando en vender tu vivienda?
Cada propiedad y cada operación son diferentes. Te ayudamos a conocer el valor de tu vivienda, preparar su comercialización y gestionar todo el proceso de venta de principio a fin.
