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El mercado inmobiliario de Sevilla cerró septiembre de 2026 con precios de oferta todavía elevados, pero con una actividad de compraventa claramente más débil que hace un año.
Los portales inmobiliarios muestran que los precios siguen creciendo. Sin embargo, cuando analizamos también los datos del Notariado, del Registro de la Propiedad y del INE, la fotografía es más completa: se siguen pagando precios altos, pero se cierran menos operaciones.
Ese contraste es, probablemente, la principal clave para entender el mercado actual.
Una cosa es el precio anunciado y otra el precio al que se vende
Las distintas fuentes estadísticas no miden exactamente lo mismo.
Los portales inmobiliarios como Idealista muestran a qué precio se ofrecen las viviendas.
El Consejo General del Notariado refleja las operaciones que efectivamente llegan a escritura pública.
Y el Registro de la Propiedad y el INE recogen posteriormente las compraventas que terminan inscribiéndose.
Analizar conjuntamente estas tres referencias permite distinguir mejor entre expectativas de los propietarios, actividad real y precio final de las operaciones.
Los precios anunciados en Sevilla siguen creciendo
Según Idealista, el precio anunciado de la vivienda en Sevilla capital alcanzó en septiembre los 2.933 €/m², un 0,3 % más que en agosto y un 10,4 % por encima de septiembre de 2025.
Dentro de la ciudad existen, además, diferencias importantes.
En Centro, el precio anunciado se sitúa aproximadamente en 4.249 €/m², con una subida interanual del 4,4 %.
Triana alcanza alrededor de 3.878 €/m², un 9,4 % más que hace un año.
Y Sevilla Este se sitúa en torno a 2.655 €/m², con una subida anual del 10,3 %.
Esto demuestra que Sevilla no es un único mercado inmobiliario.
Que el precio medio de la ciudad haya aumentado un 10,4 % no significa que todas las viviendas hayan incrementado automáticamente su valor en esa proporción.
Cada inmueble pertenece a su propio micromercado.
El dato clave: se cierran menos compraventas
Aquí aparece la principal diferencia respecto a los precios anunciados.
Según el Consejo General del Notariado, en julio de 2026 las compraventas de vivienda en España descendieron un 11,1 % respecto a julio de 2025. Además, fue el séptimo mes consecutivo de descensos interanuales.
El propio Consejo General del Notariado señala que, durante ese mismo mes, el precio por metro cuadrado de las viviendas escrituradas aumentó un 7,7 % interanual.
Por tanto, el mercado está mostrando una combinación muy concreta:
menos operaciones, pero precios de cierre todavía elevados.
Los datos de compraventas inscritas publicados por el INE apuntan en la misma dirección.
Según Instituto Nacional de Estadística, en julio se inscribieron 61.417 compraventas de viviendas, un 5,1 % menos que un año antes. La vivienda usada descendió un 6,1 % interanual, mientras que la nueva cayó un 1,4 %.
Por su parte, el Colegio de Registradores contabilizó 167.934 compraventas de vivienda durante el segundo trimestre de 2026, un 5,7 % menos que en el trimestre anterior y un 2,3 % menos que en el mismo periodo de 2025.
Además, fue el segundo trimestre consecutivo de descenso.
Agosto aporta una primera señal positiva
El avance provisional del Colegio de Registradores correspondiente a agosto introduce un matiz.
Las compraventas de vivienda aumentaron un 1,3 % respecto a agosto de 2025, hasta situarse aproximadamente en 48.700 operaciones.
Es una señal positiva, pero después de varios meses de caídas y dos trimestres consecutivos de menor actividad todavía parece pronto para hablar de un cambio definitivo de tendencia.
Habrá que comprobar si los próximos meses consolidan esa recuperación.
¿Cómo pueden subir los precios si se vende menos?
No existe contradicción.
El número de compraventas indica cuántas viviendas consiguen completar una operación.
El precio refleja cuánto se paga por aquellas que finalmente sí se venden.
Puede existir un mercado en el que determinados inmuebles continúen encontrando compradores dispuestos a pagar precios altos, mientras otras viviendas permanecen más tiempo en venta o no consiguen cerrar la operación.
Por eso conviene distinguir entre demanda e intención de compra.
Una vivienda puede generar contactos, visitas e interés, pero el comprador necesita además capacidad financiera, financiación suficiente y considerar razonable el precio frente a otras alternativas disponibles.
Solo entonces el interés se convierte en una compraventa.
La financiación también refleja menor actividad
Según el Consejo General del Notariado, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda cayeron un 4,9 % interanual en julio.
Al mismo tiempo, el Colegio de Registradores sitúa el endeudamiento hipotecario medio del segundo trimestre en 176.453 euros por vivienda, nuevo máximo histórico y noveno trimestre consecutivo de crecimiento.
Es decir, se formalizan menos operaciones, pero quienes compran necesitan financiar importes mayores.
La subida del precio de la vivienda obliga a muchos compradores a solicitar más financiación, aumentando la importancia de su solvencia y de las condiciones que finalmente pueda ofrecer la entidad bancaria.
El mercado no está cayendo en precio; está seleccionando más las operaciones
Los datos actuales no muestran una caída generalizada del precio de la vivienda.
En Sevilla ocurre precisamente lo contrario: los precios anunciados continúan registrando incrementos importantes.
Pero precio y actividad son dos variables diferentes.
El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria del Colegio de Registradores descendió un 1,9 % durante el segundo trimestre, con retrocesos tanto en el componente de compraventas como en el de hipotecas.
Por eso, más que hablar de un mercado bajista, parece más adecuado hablar de un mercado más selectivo.
Se siguen cerrando operaciones y se siguen pagando buenos precios, pero no todas las viviendas ni todos los precios de salida encuentran la misma respuesta.
Septiembre también estuvo marcado por la incertidumbre regulatoria
A los precios y la financiación se sumó otro factor: la regulación de la vivienda volvió al centro del debate.
Según El País, el desahucio de Maricarmen Abascal, de 87 años, aceleró durante los últimos días de septiembre las negociaciones para aprobar nuevas medidas en materia de vivienda.
El 29 de septiembre, el Gobierno aprobó dos reales decretos-ley. Según el Boletín Oficial del Estado, ambos incluían medidas relacionadas con desahucios, alquiler temporal y por habitaciones, vivienda asequible y estabilidad de los contratos de alquiler.
La aprobación de estas medidas generó incertidumbre entre propietarios, inquilinos e inversores sobre cómo podían cambiar las reglas del mercado.
La prensa llegó a referirse al paquete como el “decreto Maricarmen” por el impacto que tuvo el caso en la aceleración de las negociaciones.
¿Y qué ocurrió después?
Los decretos no consiguieron consolidarse.
Según el Congreso de los Diputados, las medidas no fueron convalidadas y quedaron sin efecto pocos días después de su aprobación.
Este episodio volvió a poner sobre la mesa un factor importante para propietarios e inversores: la incertidumbre regulatoria.
Cuando las reglas pueden cambiar en poco tiempo, algunas decisiones de venta, alquiler o inversión pueden aplazarse hasta que exista mayor claridad.
¿Qué significa esto para quien quiere vender una vivienda en Sevilla?
Para un propietario, esta es probablemente la principal conclusión.
Que los precios estén altos no significa que cualquier vivienda pueda venderse rápidamente ni a cualquier precio.
Conviene diferenciar tres conceptos:
Precio de oferta: lo que el propietario solicita.
Valor de mercado: lo que razonablemente puede aceptar la demanda en ese momento.
Precio final de venta: lo que un comprador está finalmente dispuesto y puede pagar.
Los 2.933 €/m² de Sevilla son un precio medio anunciado, no el precio de venta garantizado de una vivienda concreta.
La ubicación, planta, ascensor, orientación, luz, estado de conservación, garaje, terraza, zonas comunes o distribución pueden generar diferencias importantes.
Pero existe además una pregunta fundamental:
¿qué otras viviendas puede comprar ese mismo comprador con su presupuesto?
Ahí está realmente la competencia.
Un precio de salida incorrecto también tiene un coste
En un mercado con menos operaciones, acertar con el precio de salida gana todavía más importancia.
Las primeras semanas concentran buena parte de la atención de los compradores activos. Si una vivienda sale claramente por encima de mercado, puede perder parte de esa demanda inicial y llegar tarde cuando finalmente se reajusta el precio.
Septiembre deja una conclusión clara
El mercado inmobiliario de Sevilla llega al último trimestre de 2026 con precios de oferta elevados y fuertes incrementos interanuales.
Según Idealista, Sevilla capital alcanza los 2.933 €/m² y crece un 10,4 % anual.
Sin embargo, el Consejo General del Notariado muestra siete meses consecutivos de descensos interanuales en compraventas hasta julio, mientras que el Colegio de Registradores confirma dos trimestres consecutivos de menor actividad.
Además, el avance provisional del Colegio de Registradores introduce una primera señal positiva en agosto: las compraventas de vivienda aumentaron un 1,3 % interanual.
Por tanto, no estamos viendo una caída generalizada de precios.
Estamos viendo algo diferente:
un mercado con precios elevados en el que conseguir cerrar una operación exige cada vez más precisión.
El reto ya no consiste simplemente en poner una vivienda a la venta.
Consiste en determinar qué precio está dispuesto y puede pagar hoy el comprador real de esa vivienda concreta.
Porque una cosa es el precio que aparece en un portal inmobiliario y otra, mucho más importante, el precio al que el mercado está dispuesto a cerrar una operación.
